法律问题：

带装修交付的房屋甲醛浓度超标，消费者能要求解除合同并退房和索赔吗？

李律师观点：

这个问题可以分两种合同类型来分析

第一种，房屋租赁合同

甲醛属于公认的致癌物，租赁的房屋甲醛浓度超出国家标准，属于《民法典》第七百三十一条规定的“租赁物危及承租人的安全或者健康”的情形，将导致承租人无法实现正常居住使用的合同目的，即使承租人订立合同时明知该房屋甲醛超标，承租人仍然可以随时解除合同。如果订立合同时承租人不知道房屋甲醛超标，则承租人解除合同后，还有权要求出租人返还已付租金、押金，赔偿物业服务费、甲醛检测费等经济损失【参考判例：北京安逸房地产经纪有限公司与杨丽伟房屋租赁合同纠纷二审，（2022）京03民终14289号】。

第二种，房屋买卖合同

带装修交付的房屋，除了房屋建筑质量合格外，还应包含装修质量合格。《消费者权益保护法》第七条规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。房地产开发商向消费者出售的房屋，如果甲醛浓度超出国家标准，将危害消费者的身体健康和生命安全，属于依法不得交付使用的情形。《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第13条规定，出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为全装修商品房，因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，买受人可以请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿。司法实践中，消费者根据江苏高院上述规定或者《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，要求解除房屋买卖合同，人民法院一般不予支持。这是因为，甲醛属于挥发性物质，房屋甲醛超标属于暂时性的缺陷，经过治理后可以消除，而房屋属于大宗商品，涉及交易额巨大，甲醛超标的现象在现实中较为普遍，一旦支因甲醛超标而解除房屋买卖合同，势必严重影响到房地产交易市场的稳定。

尽管不支持解除合同及退房，但是消费者合法权利应当保护。在甲醛超标这一缺陷消除之前，消费者有权拒绝收房，并追究开发商的逾期交房责任。即使房屋已经交付，消费者收房后，保修期内仍可要求开发商承担修复责任，并且追究开发商逾期交房的违约责任。

在刘胡娜与上海中房滨江房产有限公司、上海万科投资管理有限公司商品房预售合同纠纷再审一案【（2020）沪民再21号】中，上海高院认为，经检测，涉讼房屋主卧、中次卧、西次卧三间卧室空气中的甲醛浓度超过规定技术标准。虽然刘胡娜按照约定的交付标准签收了房屋钥匙，但并不因此排除中房滨江公司交付质量合格房屋的法定义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，当事人则享有解除合同和赔偿损失的权利。室内空气甲醛超标系影响生命安全和健康安全的情形，应当属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴。中房滨江公司在约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的相应责任。

逾期交房的期间，一般自交房期限届满之日起（或实际交房之日起）计算至甲醛浓度符合国家标准之日止【参见：张华与张天睿、颜舟燕、南京天浦置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审，案号(2018)苏01民终831号；陆倩等与商品房预售合同纠纷民事二审，（2021）沪02民终11328号】。

需要提醒大家注意的是，消费者应当在收房之时，或者在收房后在未进行二次装修且未添置家具的情况下向开发商提出甲醛检测要求，并进行检测，否则因难以证明甲醛超标是房屋本身的原因还是二次装修或添置家具所导致，索赔损失的请求可能因此不被人民法院支持。例如，在罗迎灿、湖南百汇投资有限公司侵权责任纠纷一案【案号（2021）湘0104民初21511号】中，法院认为，根据罗迎灿提交的两份的检测报告系对全屋的甲醛释放量进行的检测，无法区分确认房屋本身的甲醛释放量和添附的家具、家电的甲醛释放量，且该两份检测报告均非房屋交付时所作，不足以证明案涉房屋交付时的室内环境状态。最终驳回了罗迎灿索赔损失的请求。

二手房屋买卖合同纠纷中，尽管出卖人可能不属于经营者，但购房人仍有权要求出卖人交付质量合格的房屋，如果房屋交付时甲醛浓度超标，购房人同样可以追究出卖人逾期交房的违约责任。

李浩律师，房地产纠纷律师，房屋买卖/租赁合同纠纷律师