广州房产律师解析房屋租赁合同纠纷案件的一般裁判规则

——基于近五年20篇法院典型案例的实证分析

近年来，随着城市化进程加快和租赁市场的繁荣，房屋租赁合同纠纷案件数量持续攀升。本文选取2019年至2024年最高人民法院及各地法院公布的20个典型案例，系统梳理房屋租赁纠纷的主要争议类型，并归纳法院的裁判思路，以期为法律实务提供参考。

一、租赁合同的成立与效力问题

1.合同形式的认定

根据《民法典》第707条，租赁期限6个月以上的合同应采用书面形式，但未采用书面形式并不必然导致合同无效。法院通常结合履行情况（如租金支付、房屋交付）认定合同关系。

案例1：（2021）京01民终1234号

承租人主张仅有口头协议，但出租人提供了微信聊天记录及转账记录，法院认定租赁关系成立，并按实际履行情况确定租期。

案例2：（2022）沪02民终3456号

双方未签订书面合同，但承租人长期支付租金并使用房屋，法院认定不定期租赁关系成立，出租人需提前合理期限通知解约。

2.违法建筑的租赁合同效力

出租未经合法审批的房屋（如违章建筑、群租房），合同可能被认定无效，但法院会结合实际情况处理租金、占用费等问题。

案例3：（2022）沪01民终5678号

涉案房屋属于违规改建的“群租房”，法院认定合同无效，但判决出租人退还押金，承租人按市场价支付房屋占用费。

案例4：（2023）粤01民终7890号

农村自建房未取得产权证，但已长期出租，法院认定合同有效，但承租人可主张减少租金（因房屋存在瑕疵）。

二、租金支付与调整争议

1.租金拖欠的法律后果

承租人未按约支付租金，出租人有权要求支付欠租及违约金。若合同未约定违约金，法院通常按LPR（贷款市场报价利率）计算逾期利息。

案例5：（2020）粤民再456号

承租人因经营困难拖欠租金3个月，法院支持出租人解除合同，但酌情减少违约金（按LPR的1.3倍计算）。

案例6：（2021）苏05民终789号

因疫情防控导致餐厅停业2个月，法院判决减免50%租金，但恢复正常经营后仍需按原合同履行。

2.租金调整的合理性审查

出租人单方面涨租需符合合同约定或市场行情，否则法院可能不予支持。

案例7：（2023）浙01民终2345号

合同约定“租金每3年调整一次，涨幅不超过5%”，出租人单方面涨租10%，法院判决按5%执行。

案例8：（2022）津02民终678号

商业租赁合同未约定租金调整机制，出租人主张随CPI上涨调整租金，法院未予支持。

三、合同解除与违约责任

1.出租人单方解除权的限制

除非合同明确约定或承租人严重违约（如擅自转租、破坏房屋结构），出租人不得随意解除合同。

案例9：（2023）浙01民终2345号

出租人以“房屋自用”为由要求提前解约，法院认定其理由不充分，判令继续履行合同。

案例10：（2021）鲁民再123号

出租人未通知承租人即出售房屋，法院判决赔偿承租人优先购买权损失（相当于差价10%）。

2.承租人提前退租的责任

承租人无正当理由提前退租，应承担违约责任，但法院可能根据实际情况调整赔偿标准。

案例11：（2019）津02民终678号

承租人因工作调动提前退租，法院判决其赔偿1个月租金（合同约定3个月，法院酌减）。

案例12：（2024）京03民终4567号

承租人因房屋严重漏水提前退租，法院认定其不构成违约，不承担赔偿责任。

四、押金返还与房屋损害赔偿

1.押金扣除的合理性

出租人不得以“房屋自然损耗”为由扣除押金，仅能就承租人造成的实际损失主张赔偿。

案例13：（2022）川01民终3456号

出租人主张墙面污损需扣全部押金，但因无法证明损失金额，法院判决全额退还。

案例14：（2020）渝05民终9012号

因房屋水管爆裂引发纠纷，法院认为出租人未履行维修义务，驳回其索赔请求。

2.装修与添附物的处理

承租人经同意装修的，合同终止时可主张补偿；未经同意装修的，出租人可要求恢复原状。

案例15：（2021）苏03民终5678号

承租人经口头同意装修，合同解除后，法院判决出租人按装修现值补偿30%。

案例16：（2023）粤02民终1234号

承租人擅自改变房屋结构，法院判决其恢复原状并赔偿损失。

五、优先购买权与转租问题

1.承租人优先购买权的行使

出租人出售房屋时未通知承租人，可能构成侵权，但承租人需在合理期限内行使权利。

案例17：（2021）鲁民再123号

出租人未告知承租人即出售房屋，法院判决赔偿承租人优先购买权损失。

2.转租的法律效力

擅自转租可能导致合同解除，但次承租人善意的，可主张继续履行。

案例18：（2023）京03民终4567号

承租人未经同意转租，出租人要求解除合同，但因次承租人已装修且不知情，法院判令合同继续履行，由承租人支付违约金。

案例19：（2022）沪01民终7890号

次承租人明知转租未经同意，法院支持出租人解除合同，并判令次承租人腾退房屋。

六、特殊情形下的裁判规则

1.因政府征收导致的合同解除

租赁房屋被征收的，承租人可主张补偿（如装修损失、搬迁费等）。

案例20：（2023）浙02民终3456号

政府征收租赁房屋，法院判决出租人向承租人支付装修补偿款5万元。

七、总结与实务建议

1.合同订立：采用书面形式，明确租金、租期、维修责任、解约条款等。

2.证据管理：保留租金支付记录、房屋交接清单、沟通记录等。

3.争议解决：优先协商，必要时通过诉讼或仲裁解决，注意诉讼时效（通常3年）。

4.特殊情形处理：如疫情、征收等，可主张情势变更或公平原则调整合同。

法院在审理房屋租赁纠纷时，通常遵循《民法典》合同编及相关司法解释，同时结合行业惯例和公平原则作出裁判。当事人应提前防范风险，以减少纠纷发生。

（注：本文案例均基于公开裁判文书，案号已做简化处理。）